Peut-on annuler l’usufruit avant de vendre une maison en France ?

Question du lecteur : J’ai conclu un accord avec mon fils pour que je sois propriétaire du usufruit sur ma maison et lui la nue-propriété. Nous envisageons de vendre pouvez-vous nous conseiller sur les formalités pour annuler cette donation ? Nous avons payé les impôts initiaux lorsque le don a été fait. Ceux-ci seront-ils remboursés ?

Fractionnement de la propriété d’une propriété française en usufruit (en fait un intérêt viager) et nue-propriété (l’intérêt réversif) est relativement courant dans la planification successorale française, à condition que les propriétaires soient résidents dans la maison, ou du moins en France.

En conservant un intérêt viager, les propriétaires peuvent continuer à y habiter. A leur mort, celui qui possède l’intérêt réversif devient propriétaire absolu. Il n’y a pas de droits de succession : si un impôt était dû, il aurait été payé au moment de la donation initiale du nue-propriété a été faite. La valeur de la nue-propriété sera toujours inférieur à l’ensemble de la propriété, car le usufruit a lui-même une valeur.

Les usufruits sont permanents

Une fois la donation faite, il n’est plus possible de faire casser ou annuler l’acte. Le don aura été complété par un notaire, et le format de propriété enregistré au registre foncier local. Le parent (le donneur) sera noté comme détenant le usufruitet le fils enregistré comme nue-propriétaire. Les taxes payées ne seront pas remboursées, ni notaires frais (environ 3% de la valeur) remboursés.

Vous avez apparemment deux options : soit reproduire le même format dans la nouvelle propriété, soit que le fils rende le nue-propriété avant qu’une vente n’ait lieu.

Le premier est probablement préférable. Le vendeur ne paie aucun frais de justice au notaire sur une vente, mais le cadeau entraînerait des frais.

Et si le fils a des enfants mineurs, ils n’auraient pas la capacité requise pour confirmer l’acceptation du don en retour requis, car cela affecterait directement ce dont ils pourraient hériter à l’avenir. Le recours aux tribunaux pour résoudre ce problème peut être extrêmement coûteux et rien ne garantit qu’une autorisation sera délivrée.

Cette question de lecteur a été répondue par Matthew Cameron d’Ashtons Legal

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