France : la capacité d’achat immobilier des ménages s’améliore à Paris
Notre indicateur de capacité d’achat immobilier des ménages suit l’évolution de la surface maximale d’achat d’un ménage représentatif en France. Avant rebasage (T1 2000=100), il compare la capacité d’emprunt exprimée en montant (calculée en fonction du revenu moyen des ménages, des taux d’intérêt fixes et de la durée moyenne des emprunts) au prix du logement ancien au mètre carré. En province, la capacité d’achat immobilier des Ménages est nettement supérieure à sa moyenne 1990-2021 (+21 %) au deuxième trimestre 2022 ; en revanche, à Paris, où la moyenne de long terme tient compte de la bulle immobilière de 1990 qui avait miné la capacité d’achat immobilier des ménages, elle est quasiment égale à sa moyenne 1990-2021 (+2 %).
Partant en 1990 d’un niveau particulièrement dégradé (pic de la bulle), le pouvoir d’achat immobilier des Ménages a plus que doublé jusqu’en 1998 à Paris (+143%) non seulement en raison du dégonflement de la bulle (baisse des prix de 34%), mais aussi à l’augmentation des revenus des ménages (+14% entre 1991 et 1998) et à la baisse du coût du crédit (d’environ 11% à 6%)1. En province, la hausse des prix sur la même période a absorbé une grande partie des effets positifs des revenus et des conditions de crédit, de sorte que les capacités d’achat ont augmenté plus modérément, de l’ordre de 39 %. Entre 2000 et 2007, les baisses de capacité d’achat immobilier des ménages ont été plus homogènes entre Paris et la province du fait de hausses de prix comparables. Entre 2008 et 2020, les effets positifs de la poursuite de la baisse des taux d’intérêt et de l’allongement de la durée moyenne des crédits ont été presque totalement anéantis par la hausse des prix à Paris (+69%), où le pouvoir d’achat a même baissé de 2,7% . Au contraire, ces mêmes facteurs ont soutenu la capacité d’achat immobilier des ménages en province (+49,7 %), où la croissance des prix s’est limitée à +4,7 % sur la même période.
Depuis 2020, la crise du Covid-19 et les niveaux de prix atteints rebattent les cartes : Paris perd de son attractivité au profit des villes moyennes, devenues plus attractives du fait des confinements et des opportunités de télétravail. Les prix ralentissent dans la capitale (+1,2 % entre le T1 2020 et le T2 2022 contre +18,2 % en province). Dans un contexte de conditions de crédit relativement stables, le principal déterminant de l’évolution du pouvoir d’achat a été l’écart entre la hausse des revenus des ménages (+7,2 % sur la même période) et celle des prix des logements. Il s’est ainsi redressé à Paris (+6,9%) alors qu’il reculait en province (-8,5%) par rapport à un niveau record en 2020. Dans les prochains trimestres, l’impact de la forte hausse des taux obligataires depuis début 2022 sur les banques les conditions de prêt pourraient contribuer à un ajustement des prix qui pourrait atténuer les effets sur la capacité d’achat immobilier des ménages.
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