Baux commerciaux et civils hôteliers dans l’hôtellerie française : comparaison et enjeux
Il serait faux d’affirmer que tous les locaux commerciaux loués dans le secteur hôtelier français font l’objet d’un bail commercial.
Dans certains cas, les baux commerciaux sont interdits. C’est le cas, par exemple, lorsque l’entité souhaitant sous-louer un hôtel détient ses droits au titre d’un bail emphytéotique/ emphytéotique caution emphytotique ou un bail immobilier crédit bail immobilier.Les baux emphytéotiques comme les baux immobiliers peuvent en effet interdire la sous-location par le biais d’un bail commercial. Dans ce cas, un bail civil est requis en cas de sous-location des locaux ; une convention entièrement soumise aux dispositions du Code civil.
Ponctuellement dans le secteur hôtelier, les parties peuvent se placer volontairement sous le régime du bail civil (notamment après un bail commercial). C’est le cas de certains baux civils conclus entre des investisseurs hôteliers institutionnels et des exploitants partenaires de longue date dans la gestion d’actifs. Le bail civil devient ainsi un sur mesure contrat, permettant de contourner les contraintes du bail commercial résultant des dispositions de la loi Pinel, en vigueur depuis 2014, qui a supprimé la pratique du triple filet baux.
Nb : articles 1709 et suivants. du Code civil s’appliquent en principe à tous les baux, sous réserve des dispositions de régimes juridiques particuliers tels que les baux d’habitation, les baux professionnels et les baux commerciaux.
C’est le cas notamment de l’article 1719 du Code civil qui impose au bailleur l’obligation fondamentale de délivrer les lieux et d’en assurer la jouissance paisible, ou de l’article 1728 du Code civil qui impose au locataire de respecter le destination des locaux loués et de payer régulièrement le loyer.
Baux commerciaux, articles L.145-1 et suivants. du Code de commerce diffèrent sur de nombreux points du régime juridique du Code civil tel que résumé ci-dessous.
NOTE SUR LES PRINCIPALES DIFFÉRENCES ENTRE BAUX COMMERCIAUX ET BAUX CIVILS DANS L’HÔTELLERIE FRANÇAISE :
En résumé : un bail civil laisse une plus grande liberté contractuelle aux parties, mais un bail commercial offre au locataire ce qu’on appelle communément propriété commercialec’est-à-dire une garantie de droit au renouvellement du bail ou, à défaut, une indemnité pour perte d’exploitation.
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Christopher Boinet et Anne Epinat, Avocats au Barreau de Paris et Associés chez In Extenso Avocats
Christophe Boinet
FR – IE Paris – Avocats
In Extenso Avocats