Hôtels en détresse en France | JD Supra

En 2019, l’industrie hôtelière française a atteint un nombre sans précédent de transactions avec un volume total de 4,4 milliards d’euros contre 1,8 milliard d’euros en 2018, qui comprenait une importante transaction de détresse réalisée par Colony.

Le marché français a capté environ 20 % des transactions (nombre et montant) réalisées en 2019 en Europe, au Moyen-Orient et en Afrique.

De nombreux propriétaires d’hôtels en France sont indépendants avec un soutien financier limité et de nombreux investisseurs de l’industrie hôtelière ont anticipé que le COVID-19 et ses conséquences entraîneraient une activité de détresse généralisée.

Mais ces transactions en difficulté ne se sont pas produites en 2020 ou en 2021 à l’échelle prévue.

Cependant, le niveau de la dette accumulée et la pression financière, les problèmes de chaîne d’approvisionnement, le manque de voyageurs en provenance des États-Unis, de Chine, du Moyen-Orient et de Russie, et enfin les défis pour attirer et retenir les talents aux niveaux de rémunération traditionnels, ajoutent tous des facteurs significatifs. pression sur l’industrie hôtelière face à un changement d’activité.

Les propriétaires doivent soit évoluer avec les tendances existantes du marché, amplifiées par la pandémie, soit accepter la baisse de leur revenu par chambre disponible (« RevPAR ») et de leur taux d’occupation.

Dans cet environnement, les investisseurs à la recherche d’opportunités dans l’hôtellerie française peuvent soit investir à grande échelle via des structures ad hoc, lever des fonds, soit dans des entreprises indépendantes qui ont besoin d’injections de liquidités pour des rénovations et un changement d’activité.

Même avec la structure de l’industrie hôtelière française, la vague attendue de transactions en difficulté ne s’est pas produite.

La France compte de grands groupes hôteliers internationaux de premier plan comme Accor et le Louvre. Mais contrairement à de nombreux pays, 83% des hôtels français entre une et quatre étoiles (60% à Paris) sont indépendants avec moins de soutien financier et de rentabilité. Ils appartiennent soit à des personnes physiques, soit à des structures ad hoc, constituées pour les régimes de défiscalisation des particuliers. 93% des réservations passent par les agences de tourisme en ligne (« OTA ») et ce système est favorable aussi bien aux grands groupes qu’aux hôtels indépendants.

La plupart des hôtels cinq étoiles appartiennent soit à des particuliers (comme Le Negresco à Nice) et des family offices, soit à des investisseurs privés étrangers ou à des groupes hôteliers (comme le Groupe Barrière).

Les 31 palaces (huit situés à Paris) appartiennent principalement à des investisseurs étrangers tels que le fonds souverain de Brunei, le prince saoudien Al Walid, les milliardaires américains Jennifer Pritzker (Hyatt) et Len Blavatnik, le souverain qatari Sheikh Tamim bin Hamad Al Thani, et LVMH. , etc.

Lorsque la pandémie est arrivée, de nombreux investisseurs en capital-investissement étaient prêts pour des acquisitions en détresse dans toute la France d’hôtels de luxe indépendants allant de trois à cinq étoiles en raison d’être une industrie consommatrice de liquidités.

Mais ni ces faillites ni ces opérations de détresse n’ont eu lieu en 2020 et 2021 en raison des prêts rebond français à taux d’intérêt très bas (les « PGE ») qui ont été largement et rapidement accordés aux entreprises en plus de diverses subventions de l’État, d’un système de chômage partiel avantageux et d’une suspension imposée aux créanciers par la loi.

La plupart des transactions intervenues en 2020 et 2021 concernaient des restructurations de dettes qui ne se sont pas ralenties en acquisitions bonus. Par exemple, en 2020, Accor a fait face à une perte de deux milliards d’euros et a ouvert en même temps 10 hôtels en France. La plupart des transactions de détresse qui ont eu lieu étaient liées à des problèmes qui préexistaient à la crise de l’épidémie (comme l’acquisition de six hôtels de luxe du groupe JJW en 2021).

Cependant, des problèmes préexistants à la pandémie subsistent et un changement de modèle économique a été amplifié et accéléré par la crise.

En octobre 2020, Pierre-Frédéric Roulot, directeur général de Louvre Hotels, a déclaré qu’« en Europe, entre 20 et 30 % des hôtels seront fermés » et qu’« avant la crise du COVID-19, entre 2 et 3 % des hôtels ont été fermés chaque année. Selon lui, et comme dans de nombreuses industries, « COVID-19 [was] un accélérateur du changement de modèle économique et de l’évolution subséquente du marché. »

L’IMPACT DU COVID-19

Alors qu’est-ce que cela signifie pour l’industrie? Cela signifie que:

• La standardisation et l’image de marque ne sont plus la solution pour la rentabilité ;
• La technologie doit être au cœur de l’expérience hôtelière dans les chambres mais aussi avant et après le voyage ; et
• La responsabilité sociale est une obligation morale et économique de l’entreprise vis-à-vis :

(i) Employés (par exemple, avec des augmentations de salaire et un équilibre de vie) ;

(ii) Communautés entourant les hôtels ; et

(iii) Consommateurs.

La plupart des hôtels qui rebondissent aujourd’hui sont ceux qui ont commencé à investir pour s’orienter dans cette direction avant la crise.

De nombreux propriétaires indépendants sont en retard à cet égard en raison d’un manque de disponibilité pour investir. Ils manquent de liquidités pour investir dans des rénovations car les réserves de mobilier, d’aménagement et d’équipement (« FF&E ») ont été consommées comme capital d’exploitation pendant la crise. De plus, leurs contraintes financières augmentent car non seulement ils doivent rembourser les prêts de rebond qu’ils ont reçus, mais aussi une augmentation de salaire de 16 % a été mise en place en janvier 2022.

CIBLES POTENTIELLES EN FRANCE ET COMMENT LES APPROCHER

Le secteur de l’hôtellerie trois et quatre étoiles est confronté aux plus grands défis. Paris et sa région, qui représentent habituellement plus d’un tiers du chiffre d’affaires de l’hôtellerie, sont toujours à moins de la moitié des niveaux d’avant la pandémie avec une nette baisse du RevPAR. Cela met plus de pression sur les propriétaires indépendants déjà confrontés au-dessus dudit fardeau.

Cela signifie qu’à Paris et ses environs, comme dans d’autres villes de l’intérieur de la France, il existe des propriétaires indépendants d’hôtels de milieu de gamme et de luxe qui manquent de liquidités et recherchent des partenaires pour financer le changement d’activité et/ou la rénovation de leurs hôtels.

Mais plutôt que de rechercher des opportunités immédiates pour des activités de détresse, les parrains doivent être disposés à adopter une vision à plus long terme. La plupart des propriétaires s’attendent à une récupération de leurs propres actifs de valeur. D’où une préférence pour les partenariats plutôt que pour la vente pure et simple.

Les prêts à fort effet de levier pourraient être peu attrayants pour nombre de ces propriétaires, qui pourraient trouver une alternative dans un système de financement participatif très actif et efficace en France.

Cela signifie qu’en dehors de très peu d’opportunités dans un environnement d’insolvabilité, de nombreuses discussions avec les propriétaires porteront sur des prêts d’une durée de cinq ans stipulant des engagements clairs en ce qui concerne le changement de modèle d’entreprise.

Il est donc sage de sécuriser le financement dans un protocole de conciliation, qui garantira que les investisseurs bénéficient du privilège de l’argent frais si des problèmes devaient survenir ultérieurement.